Služby spojené s užíváním družstevních bytů

7.7

Služby spojené s užíváním družstevních bytů

Ing. Lenka Haráková

Úprava služeb spojených s užíváním družstevních bytů je shodná s úpravou pro ostatní nájemní byty (viz související kapitoly). Družstvo se řídí zejména ZOS, který ve většině ustanovení upřednostňuje postup stanovený rozhodnutím bytového družstva (usnesení příslušného orgánu, zpravidla členské schůze nebo shromáždění delegátů). To platí i pro určení způsobu rozpočítání nákladů na jednotlivé služby (s výjimkou dodávek tepla a centralizovaného poskytování teplé vody). V domě, kde jsou výlučně družstevní byty a družstevní nebytové prostory, je rozúčtování nákladů jednoduché a jednoznačné – postupuje se v souladu s rozhodnutím družstva a pokud takové rozhodnutí přijato nebylo, řídí se družstvo ZOS, tj. aplikuje kritéria pro rozúčtování nákladů na jednotlivé služby stanovená zákonem (§ 5 ZOS).

Zvolí-li družstvo jako rozhodné kritérium pro rozdělení nákladů na některou z poskytovaných služeb osoby v bytě, nemusí nutně použít vymezení osob rozhodných pro rozúčtování služeb uvedenou v zákoně (§ 2 písm. g) ZOS), ale může si tyto osoby vymezit jinak (je to dokonce žádoucí vzhledem k ne zcela jasné definici v ZOS). Jestliže zvolí plochu bytu (což je z mnoha důvodů praktičtější), nesmí zapomenout tuto plochu jednoznačně vymezit (zejména s ohledem na balkony, lodžie, terasy, komory apod.).

V řadě domů v majetku bytových družstev však jsou i "nedružstevní" byty a "nedružstevní" nebytové prostory (byty a nebytové prostory, které nesplňují definici družstevního bytu/družstevního nebytového prostoru podle § 729 ZOK). Jejich nájemce, kteří nejsou členy družstva, nelze zavázat rozhodnutím orgánu družstva a družstvo musí ve vztahu k nim uplatnit ustanovení ZOS platná pro nájemce obecně: způsob rozúčtování se určí ujednáním družstva jako poskytovatele služeb s 2/3 většinou nájemců nedružstevních bytů (nedružstevních nebytových prostor) v domě (§ 5 odst. 1 ZOS). Pokud k takovému ujednání nedojde, družstvo se opět řídí ZOS.

Jak se ale bude postupovat v případě, že postup dohodnutý s nájemci nedružstevních bytů (nedružstevních nebytových prostor) bude odlišný než postup, o kterém rozhodl orgán družstva pro družstevní byty (družstevní nebytové prostory) v tomtéž domě? Na tuto otázku ZOS odpověď nedává. Možná řešení jsou naznačena v následujícím příkladu.

Dům s družstevními a "nedružstevními" byty

Bytový dům je ve výlučném vlastnictví bytového družstva (BD) – 3 družstevní byty (č. 1-3), 2 nedružstevní byty (č. 4 a 5).

Celkové roční náklady na osvětlení a úklid společných prostor a odvoz komunálního odpadu jsou 50 000 Kč.

Podle rozhodnutí orgánu BD se uvedené náklady rozpočítávají na družstevní byty podle plochy bytů vymezené vnitřními směrnicemi BD.

BD s nájemci nedružstevních bytů neujednalo způsob rozúčtování, protože nájemce bytu č. 4 chtěl rozpočítat náklady podle plochy, nájemce bytu č. 5 – podle osob (pro dosažení 2/3 by se oba nájemci museli na postupu shodnout).

Číslo bytu	Plocha bytu		Osoby		Roční úhrada za byt v Kč
	m2	podíl	počet	podíl	1.varianta	2.varianta	3.varianta	4.varianta
1	100	0,2	5	0,25	10 000	10 000	10 000	11 667
2	100	0,2	6	0,30	10 000	10 000	10 000	11 667
3	100	0,2	3	0,15	10 000	10 000	10 000	11 667
4	100	0,2	4	0,20	10 000	13 333	10 000	10 000
5	100	0,2	2	0,10	10 000	6 667	5 000	5 000
celkem	500	1,0	20	1,00	50 000	50 000	45 000	50 000

1. varianta: nájemci nedružstevních bytů se podřídí rozhodnutí BD – náklady se rozdělí na všechny byty v domě podle plochy.

2. varianta: protože nedošlo k dohodě BD s 2/3 většinou nájemců nedružstevních bytů, náklady se mezi ně rozdělí podle ZOS, tj. počtu osob – celkové náklady se nejdříve rozdělí mezi všechny byty podle plochy a částka připadající na 2 nedružstevní byty (20 000 Kč) se pak rozdělí mezi tyto byty podle osob.

3. varianta: protože nedošlo k dohodě BD s 2/3 většinou nájemců nedružstevních bytů, náklady se mezi ně rozdělí podle počtu osob – celkové náklady se nejdříve rozdělí mezi všechny byty podle plochy a výsledné částky se uplatní pouze u družstevních bytů a následně se celkové náklady rozdělí mezi všechny byty podle osob a výsledné částky se uplatní pouze u 2 nedružstevních bytů (pronajímateli zůstane 5 000 Kč neuhrazeno).

4. varianta: protože nedošlo k dohodě BD s 2/3 většinou nájemců nedružstevních bytů, náklady se mezi ně rozdělí podle počtu osob – celkové náklady se nejdříve rozdělí mezi všechny byty podle osob a částka připadající na 4 družstevní byty (35 000 Kč) se pak rozdělí mezi tyto byty podle plochy, tj. stejným dílem.

Jako nejsprávnější se jeví řešení uvedené ve 4. variantě, i když pro družstvo to znamená, že kvůli 2 nedružstevním bytům bude muset sledovat počty osob i v bytech družstevních.

Řada bytových družstev převedla některé družstevní byty do vlastnictví svých členů. V domě jsou vedle družstevních (příp. i nedružstevních) bytů i byty užívané jejich vlastníky. V takových domech rozhoduje o způsobu rozúčtování nákladů na služby (vyjma tepla) společenství vlastníků jednotek (§ 5 odst. 1 ZOS). Z NOZ pak vyplývá, že orgánem, v jehož působnosti takové rozhodnutí je, je shromáždění vlastníků (§ 1208 písm. e) NOZ). I v těchto…