Správa společných částí nemovité věci podle NOZ a prováděcího nařízení vlády

4.2.5.1

Správa společných částí nemovité věci podle NOZ a prováděcího nařízení vlády

JUDr. Jiří Čáp

Výše se zabýváme pojmem společné části nemovitosti podle ustanovení NOZ o bytovém spoluvlastnictví (jako společné části domu a pozemku).

K tomu lze poznamenat, že v předchozím ZOVB se v rámci právní úpravy vlastnictví bytů používalo zejména označení "společné části domu" a samostatně se hovořilo o spoluvlastnických podílech na pozemku.

Širší pojetí současného pojmu "společné části nemovité věci", pro který je v NOZ používána také legislativní zkratka "společné části", zahrnuje (na rozdíl od ZOVB) nejen společné části domu, ale rovněž společný pozemek (zpravidla pozemek, na němž je dům rozdělený na jednotky postaven).

 NahoruPojem správy (společných částí) s porovnáním předchozí a současné úpravy

Když se v ZOVB upravovaly záležitosti správy, používala se pro pojem správy několikerá dikce (např. "správa společných částí domu, popřípadě domu jako celku", nebo např. náklady spojené se "správou domu a pozemku"). Rámcově byla správa domu vymezena v základním ustanovení o činnosti SVJ (§ 9 odst. 1 ZOVB), kde byla současně zavedena legislativní zkratka "správa domu"; přitom se na některých místech zákona současně používal pojem "správa domu a pozemku" (např. v ustanoveních o přispívání vlastníků jednotek na správu domu a pozemku v § 15 ZOVB). Pod legislativní zkratkou "správa domu" se měly na mysli záležitosti spojené se správou, provozem, údržbou a opravami společných částí domu, popřípadě domu jako celku (jak bylo uvedeno v § 4 odst. 2 písm. g/ ZOVB v ustanovení o prohlášení vlastníka budovy) a v širším pojetí se jednalo také o činnosti se správou spojené nebo související.

ZOVB neuváděl bližší vymezení správy domu a pozemku a pojem "správa domu" se v praxi používal pro veškerou činnost SVJ (popřípadě osoby odpovědné za správu domu v případě, kdy SVJ nevzniklo) vykonávanou, nebo zajišťovanou podle ZOVB. Bližší obsahové vymezení činností považovaných za správu domu bylo uvedeno až ve vzorových stanovách SVJ, které tvořily přílohu nařízení vlády č. 371/2004 Sb. ve znění nařízení vlády č. 151/2006 Sb.

V současné úpravě bytového spoluvlastnictví v NOZ se pro správu společných částí nemovité věci používá, podobně jako za účinnosti ZOVB, převážně pojem "správa domu a pozemku" (někde jen "správa domu"). Na rozdíl od předchozího ZOVB je však v § 1189 NOZ zařazeno základní ustanovení, které obecně vymezuje, co se rozumí správou domu a pozemku.

Vymezení správy je v § 1189 odst. 1 NOZ nejdříve provedeno tzv. "negativním způsobem" v tom smyslu, že správa domu a pozemku zahrnuje vše, co nepřísluší do správy vlastníkovi jednotky (tedy vše, co není povinností vlastníka jednotky při správě, opravách, údržbě a podobných činnostech týkajících se bytu nebo nebytového prostoru). Dále zahrnuje správa vše, co je v zájmu všech spoluvlastníků nemovité věci (tedy všech vlastníků jednotek) nutné nebo účelné pro řádnou péči o dům a pozemek jako funkční celek a zachování nebo zlepšení společných částí (domu a pozemku).

Po tomto "negativním vymezení" stanoví § 1189 odst. 1 NOZ výslovně některé činnosti správy domu a pozemku, o nichž byly za účinnosti ZOVB vyjadřovány určité pochybnosti, zda náleží nebo nenáleží do správy zajišťované činností SVJ (nebo osoby odpovědné za správu v domě, kde nevzniklo SVJ). Jde o činnosti, které nejsou údržbou či opravami, nýbrž sledují zlepšení a modernizaci dosavadního stavebně technického stavu či uspořádání domu (jeho společných částí). Zákon tyto činnosti vymezuje tak, že za správu považuje také činnosti spojené s přípravou a prováděním změn společných částí domu nástavbou, přístavbou, stavební úpravou nebo změnou v užívání, jakož i se zřízením, udržováním, nebo zlepšením zařízení v domě nebo na pozemku, která slouží všem spoluvlastníkům nemovité věci (vlastníkům jednotek).

Podrobnější úprava správy v nařízení vlády č. 366/2013 Sb. a předchozí vzorové stanovy SVJ

Podobně jako ZOVB neupravoval blíže jednotlivé činnosti správy domu a pozemku, také NOZ neupravuje v ustanoveních o bytovém spoluvlastnictví blíže tyto činnosti.

Za účinnosti ZOVB byly činnosti správy blíže vymezeny ve vzorových stanovách SVJ, tvořících přílohu nařízení vlády č. 371/2004 Sb. ve znění nařízení vlády č. 151/2006 Sb. (dále jen "VS SVJ"), a to v ustanoveních o předmětu činnosti SVJ. Ustanovení VS SVJ nebyla sice závazná pro tvorbu vlastních stanov jednotlivých SVJ, ve většině případů však byla ustanovení VS SVJ využita ve vlastních stanovách jednotlivých SVJ. Přitom VS SVJ vycházely při bližším vymezení činností správy domu a pozemku z § 2 písm. g) ZOVB vymezujícího, které části domu se považují za společné.

Správou domu se podle čl. III. VS SVJ rozumělo např. zajišťování provozu domu a pozemku, údržby a oprav společných částí domu, protipožární zabezpečení domu včetně hromosvodů, revize a opravy společných částí technických sítí a rozvodů energií a vody, revizí a oprav domovní kotelny či výměníkové (předávací) stanice, prohlídek a čištění komínů, administrativní a operativně technické činnosti spojené se správou domu, správa jednotek ve spoluvlastnictví všech členů, sjednávání smluv k zajištění správy, vedení účetnictví, vybírání příspěvků na správu domu a některé další činnosti. V širším pojetí se jednalo také o zajišťování některých záležitostí služeb spojených s bydlením.

Vzhledem k tomu, že v rámci současné právní úpravy bytového spoluvlastnictví již nejsou vydávány VS SVJ, bylo nutné svěřit bližší úpravu některých záležitostí prováděcímu právnímu předpisu.

Na základě zmocnění v § 1222 NOZ bylo vydáno nařízení vlády č. 366/2013 Sb., o úpravě některých záležitostí souvisejících s bytovým spoluvlastnictvím, které nabylo účinnosti shodně jako NOZ, tedy dnem 1. 1. 2014.

 NahoruČlenění činností správy domu a pozemku v nařízení vlády

V části čtvrté nařízení vlády (§ 7 až § 14 nařízení vlády č. 366/2013 Sb.) jsou vymezeny podrobnosti o činnostech týkajících se správy domu a pozemku, dále jsou v § 15 až 16 stanoveny základní principy hospodaření vlastníků jednotek při správě domu a pozemku a v § 17 jsou vymezeny některé náklady vlastní správní činnosti.

Činnosti týkající se správy domu a pozemku jsou členěny tak, že

• činnosti v § 7 až 11 se vztahují na správu, ať ji zajišťuje SVJ nebo správce v domě, kde nevzniklo SVJ,

• v § 13 až 17 se upravují záležitosti týkající se výlučně správy zajišťované SVJ, a to

  • - v § 13 a 14 jde o některé další činnosti SVJ při správě domu a pozemku,
  • - v § 15 a 16 o základní náležitosti hospodaření SVJ – tvorba rozpočtu, vymezení příjmů SVJ a
  • - v § 17 jde o vymezení některých nákladů vlastní správní činnosti.

Vymezení činností týkajících se správy domu a pozemku, které přicházejí v úvahu obecně jak pro činnost SVJ, tak pro činnost správce v domě, kde nevzniklo SVJ, je uvedeno především v § 7 a 8 nařízení vlády, s členěním na správu z hlediska provozního a technického (§ 7) a na správu z hlediska správních činností (§ 8). Do určité míry vychází vymezení činnosti správy ze zkušeností získaných z praxe s vymezením správy společných částí domu a pozemku ve VS SVJ, v řadě záležitostí je však úprava přesnější či podrobnější, protože navazuje na obecné vymezení v § 1189 NOZ.

 NahoruČinnosti správy z hlediska provozního a technického

Správa z hlediska provozního a technického zahrnuje podle § 7 nařízení vlády č. 366/2013 Sb. zejména provoz, údržbu, opravy, stavební úpravy a jiné změny společných částí domu, změny společných částí domu za účelem změn v jejich užívání. Tyto činnosti správy se vztahují také na všechna technická zařízení domu jako společných částí.

Vztahují se také na správu společných částí, které byly (podle prohlášení) vymezeny k výlučnému užívání vlastníkovi konkrétní jednotky (nebo několika jednotek), vyjma té správy, ke které je povinen samotný vlastník jednotky na vlastní náklady. (Rozsah správy těchto výlučně užívaných společných částí, kterou na své náklady zajišťuje vlastník, se určuje v prohlášení nebo ve stanovách SVJ, především v ustanoveních, která upravují pravidla pro správu společných částí a pravidla pro příspěvky na správu domu a pozemku, které platí vlastníci jednotek).

Činnostmi správy z hlediska provozního a technického jsou dále revize technických sítí, společných technických zařízení domu, protipožárního zařízení, hromosvodů, rozvodů energií, vody apod., telekomunikačních a jiných společných zařízení (podle stavu technického vybavení domu). Řadí se sem také údržba pozemku a přístupových cest na něm umístěných.

Za činnost správy domu a pozemku se považuje také uplatnění práva SVJ nebo správce ke vstupu do bytu v případě, kdy vlastník jednotky stavebně upravuje svůj byt (což plyne přímo z § 1182 NOZ) a doplňuje se oprávnění požadovat v odůvodněných případech předložení stavební dokumentace k prováděným stavebním úpravám bytu, avšak jedině v případě, že je zpracování takové dokumentace vyžadováno podle jiných právních předpisů (podle stavebního zákona). Důvodem uplatnění tohoto požadavku je možnost ověřit, zda stavební úpravy neohrožují, nepoškozují nebo nemění společné části domu.

 NahoruČinnosti správy z hlediska správních činností

Správa z hlediska provozního a technického zahrnuje podle § 7 nařízení vlády č. 366/2013 Sb. zejména provoz, údržbu, opravy, stavební úpravy a jiné změny společných částí domu, změny společných částí domu za účelem změn v jejich užívání. Tyto činnosti správy se vztahují také na všechna technická zařízení domu jako společných částí.

Vztahují se také na správu společných částí, které byly (podle prohlášení) vymezeny k výlučnému užívání vlastníkovi konkrétní jednotky (nebo několika jednotek), vyjma té správy, ke které je povinen samotný vlastník jednotky na vlastní náklady. (Rozsah správy těchto výlučně užívaných společných částí, kterou na své náklady zajišťuje vlastník, se určuje v prohlášení nebo ve stanovách SVJ, především v ustanoveních, která upravují pravidla pro správu společných částí a pravidla pro příspěvky na správu domu a pozemku, které platí vlastníci jednotek).

Činnostmi správy z hlediska provozního a technického jsou dále revize technických sítí, společných technických zařízení domu, protipožárního zařízení, hromosvodů, rozvodů energií, vody apod., telekomunikačních a jiných společných zařízení (podle stavu technického vybavení domu). Řadí se sem také údržba pozemku a přístupových cest na něm umístěných.

Za činnost správy domu a pozemku se považuje také uplatnění práva SVJ nebo správce ke vstupu do bytu v případě, kdy vlastník jednotky stavebně upravuje svůj byt (což plyne přímo z § 1182 NOZ) a doplňuje se oprávnění požadovat v odůvodněných případech předložení stavební dokumentace k prováděným stavebním úpravám bytu, avšak jedině v případě, že je zpracování takové dokumentace vyžadováno podle jiných právních předpisů (podle stavebního zákona). Důvodem uplatnění tohoto požadavku je možnost ověřit, zda stavební úpravy neohrožují, nepoškozují nebo nemění společné části domu.

 NahoruČinnosti správy z hlediska správních činností

Tyto činnosti vymezuje § 8 nařízení vlády č.…