Údržba a opravy domů a bytů

4.7

Údržba a opravy domů a bytů

Mgr. Andrea Manová

 NahoruStavba

Definovat stavbu můžeme jako:

1. objekt
2. prováděnou stavební činnost.

Každá z těchto alternativ s sebou nese specifické požadavky. Vlastník má povinnosti jak k objektu, tak i v případě provádění stavebních úprav viz níže.

Stavba je z hlediska vlastnických práv a dispozic s nimi definována v zákonu č. 89/2012 Sb., občanský zákon - dále jen NOZ - (§ 1083 – stavba, § 1240 – právo stavby, § 2623 – stavba jako předmět díla).

Stavbou se rozumí podle § 2 odst. 3 zákona č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon – dále jen SZ), veškerá stavební díla, která vznikají stavební nebo montážní technologií, bez zřetele na jejich stavebně technické provedení, použité stavební výrobky, materiály a konstrukce, na účel využití a dobu trvání.

 NahoruPovinnosti vlastníka obytného domu ve vztahu ke stavbě (objektu)

Povinnosti vlastníkům nemovitých věcí plynou nejen z NOZ, ale i ze SZ.

Vlastník stavby je dle SZ povinen:

1. Udržovat stavbu v dobrém stavebním stavu tak, aby nedocházelo ke znehodnocení stavby po celou dobu její existence a co nejvíce se prodloužila její uživatelnost;
2. Neprodleně ohlásit stavebnímu úřadu závady na stavbě, které ohrožují životy či zdraví osob nebo zvířat;
3. Uchovávat stavební deník po dobu 10 let od vydání kolaudačního souhlasu, popřípadě od dokončení stavby, pokud se kolaudační souhlas nevyžaduje;
4. Uchovávat po celou dobu trvání stavby dokumentaci jejího skutečného provedení, rozhodnutí, osvědčení, souhlasy, ověřenou projektovou dokumentaci, popřípadě jiné důležité doklady týkající se stavby. V případech, kdy dokumentace stavby nebyla vůbec pořízena, nedochovala se, nebo není v náležitém stavu, je vlastník stavby povinen pořídit dokumentaci skutečného provedení stavby. Při změně vlastnictví ke stavbě odevzdá dosavadní vlastník dokumentaci novému vlastníkovi stavby. Neplní-li vlastník stavby výše uvedenou povinnost, stavební úřad mu nařídí, aby pořídil dokumentaci skutečného provedení stavby. Pokud není nezbytná úplná dokumentace skutečného provedení stavby, uloží stavební úřad pouze pořízení zjednodušené dokumentace (pasport stavby);
5. Ohlásit stavebnímu úřadu záměr odstranit stavbu. Jde-li o stavby, které vyžadují stavební povolení nebo ohlášení, připojit k ohlášení dokumentaci bouracích prací a doklad prokazující vlastnické právo ke stavbě, pokud stavební úřad nemůže existenci takového práva ověřit v katastru nemovitostí. Vlastník stavby odpovídá za to, že odstranění stavby bude provedeno stavebním podnikatelem. Stavbu, která k uskutečnění nevyžaduje stavební povolení, může její vlastník odstranit svépomocí, pokud zajistí provádění stavebního dozoru. U staveb, v nichž je přítomen azbest, zajistí provádění dozoru autorizovanou osobou (zákon č. 360/1992 Sb.).

Není-li stavba řádně udržována a její vlastník neuposlechne výzvy stavebního úřadu k provedení udržovacích prací, stavební úřad mu nařídí zjednání nápravy. Náklady udržovacích prací nese vlastník stavby. Nájemci bytů a nebytových prostor jsou povinni umožnit provedení nařízených udržovacích prací. U stavby určené k užívání veřejností může stavební úřad nařídit jejímu vlastníkovi, aby mu předložil časový a věcný plán udržovacích prací na jednotlivých částech stavby a na technologickém či jiném zařízení.

1. Umožnit kontrolní prohlídku stavby, a pokud tomu nebrání vážné důvody, se této prohlídky zúčastnit;
2. Je-li vlastníkem zařízení, které podléhá stavebnímu zákonu, je povinen udržovat zařízení v řádném stavu po celou dobu jeho existence, neprodleně ohlásit stavebnímu úřadu závady, které na zařízení ohrožují životy či zdraví osob nebo zvířat, umožnit kontrolní prohlídku zařízení a uchovávat dokumentaci skutečného provedení zařízení, rozhodnutí, souhlasy a jiné důležité doklady, týkající se zařízení po celou dobu jeho existence.

Stavební úpravy mohou být prováděny dle rozsahu a závažnosti ve třech režimech: na ohlášení, stavební povolení. nebo bez ohlášení a stavebního povolení.

Stavební úpravy (stavby, terénní úpravy, zařízení a udržovací práce), které jsou prováděné bez ohlášení či stavebního povolení jsou specifikovány v § 103 SZ. Tento paragraf obsahuje například:

1. Udržovací práce, jejichž provedení nemůže negativně ovlivnit zdraví osob, požární bezpečnost, stabilitu a vzhled stavby, životní prostředí a bezpečnost při užívání a nejde o udržovací práce na stavbě, která je kulturní památkou.
2. Stavební úpravy, pokud se jimi nezasahuje do nosných konstrukcí stavby, nemění se vzhled stavby, ani způsob užívání stavby, nevyžadují posouzení vlivů na životní prostředí a jejich provedení nemůže negativně ovlivnit požární bezpečnost.
3. Stavební úpravy kotelen, pokud se při nich podstatně nemění jejich parametry, topné médium, nebo způsob odvodu spalin.
4. Přípojky vodovodní, kanalizační a energetické v délce do 50m.
5. Některé oplocení, terénní úpravy malého rozsahu, odstavné plochy pro jízdní kola včetně konstrukcí pro uchycení kol, přenosná zařízení, konstrukce a lešení a další.

 NahoruOhlášení

Stavby, terénní úpravy a udržovací práce zahrnuté souhrnně do ustanovení § 104 SZ, vyžadující ohlášení, představují v zásadě poněkud revidovaný okruh staveb označovaných dříve jako stavby jednoduché. Tyto stavby sice podléhají režimu ohlášení, avšak zároveň musí být pro mnohé z nich vydán nejméně územní souhlas (§ 96 SZ), popřípadě i územní rozhodnutí. Výjimkou jsou pouze stavby uvedené v § 104 odst. 1 písm. a) až e):

1. stavby pro bydlení a pro rodinou rekreaci do 150 m² celkové zastavěné plochy. S jedním podzemním podlažím do hloubky 3 m a nejvýše dvěma nadzemními podlažími a podkrovím;
2. podzemní stavby do 300 m² celkové zastavěné plochy a hloubky 3 m, pokud nejsou vodním dílem nebo dílem dle §16 odst. 2 písm. d) (jaderným uložištěm);
3. stavby do 300m² celkové zastavěné plochy a výšky do 10 m, s výjimkou staveb pro bydlení, a haly do 1000 m2 celkové zastavěné plochy a výšky do 15 m, pokud tyto stavby a haly budou nejvýše s jedním nadzemním podlažím, nepodsklepené a dočasné na dobu nejdéle 3 let; dobu dočasnou nelze prodloužit;
4. stavby do 50 m² celkové zastavěné plochy a do 5 m výšky s jedním nadzemním podlažím, podsklepené nejvýše do hloubky 3 m;
5. stavby pro reklamu.

Spolu s ohlášením musí stavebník stavebnímu úřadu také doložit, že o svém stavebním záměru prokazatelně informoval vlastníky sousedních pozemků a staveb na nich a obdržel jejich souhlasné vyjádření.

V rámci zjednodušeného stavebního řízení stavebník může ohlášený stavební záměr podle §104 odst. 1 a 2 provést na základě společného souhlasu. Společný souhlas se doručuje stavebníkovi a zároveň dotčeným orgánům

 NahoruStavební řízení

Nejsou-li splněny podmínky a požadavky pro některou z předchozích "zjednodušených" forem povolování staveb, provádí stavební úřad stavební řízení, podrobněji upravené v ustanoveních § 108 až § 116 SZ.

Stavební…