2.5.5.1
Komentář textu Nájemné za vybavení bytu zveřejněném na stránkách MMR
JUDr. Pavla Schödelbauerová
K stanovisku - Nájemné za vybavení bytu zveřejněném na stránkách MMR - publikovanému na stránkách MMR, vznikla diskuse, týkající se ustanovení § 3351 odst. 2 OZ, kde se stanoví, že: "Pronajímatel nesmí požadovat po nájemci jiná plnění než uvedená v odstavci 1 (tj. nájemné a zálohy na služby), ať již ve formě vkladu nebo jinak, ani platbu nájemného později datovaným šekem nebo jiným obdobným způsobem".
Vzhledem k této diskusi považuji za nezbytné se k otázce nájemného znovu vyjádřit, včetně krátkého historického exkursu a celkového kontextu úprav nájemného
V prvé řadě je třeba připomenout základní premisu nové úpravy občanského práva, která je, na rozdíl od úprav předchozích, založena na smluvní volnosti. Její použití s ohledem na jistou a nutnou obecnost není možné bez teleologického výkladu, a to i v případě těch ustanovení, která smluvní volnost v určitých případech omezují, neboť je třeba přihlížet k celkovému kontextu a úmyslu zákonodárce.
Původní úprava nájemného byla obsažena ve vyhlášce ministerstva financí č. 176/1993 Sb., o nájemném z bytu a úhradě za plnění poskytovaná s užíváním bytu. Zde bylo upraveno nájemné regulované v případě smluv uzavřených před rokem 1993, nájemné smluvní u smluv, uzavíraných nově po roce 1993 v bytech, postavených po roce 1993 bez účasti veřejných prostředků a nájemné věcně usměrňované, odvozené od pořizovací ceny bytu, uplatňované v bytech postavených s účastí veřejných prostředků. Od roku 1995 pak nájemné smluvní ve všech případech nově uzavíraných smluv v bytech, postavených bez účasti veřejných prostředků. Kromě zcela volného smluvního nájemného (neomezeného ani obvyklým či srovnatelným limitem), se ve všech ostatních případech připočítávala částka za vybavení bytu.
Tato úprava vycházela z potřeby transparentnosti, a to zejména v případě obcí, které určovaly obvykle základní nájemné za m2 a k tomu pak připočítávaly částku, která vyjadřovala kvalitnější vybavení či zařízení bytu. Všichni nájemci tak věděli, že základní nájemné mají stejné, ale celková částka se v závěru může lišit.
S postupným vývojem ekonomických poměrů na trhu s byty došlo i ke změnám právní úpravy v oblasti nájemného a převažující formou se stalo nájemné smluvní, s určitou regulací při jeho zvyšování v rámci uzavřené nájemné smlouvy, pokud zvyšování není přímo ve smlouvě ujednáno smluvními stranami. Určitou hranicí výše nájemného tvoří v obecné poloze úroveň nájemného v místě obvyklého, resp. srovnatelného.
Specifickou úpravu má nájemné, které podléhalo deregulaci (jednostrannému zvyšování) podle zákona č. 107/2006 Sb., o jednostranném zvyšování nájemného, a to zejména v případech měst, ve kterých deregulace skončila k 31. 12. 2012 (viz § 3074 OZ, kde se stanoví:
"Ustanovení § 2249 odst. 1 se nepoužije v případě, že nájemné nebylo určeno ujednáním pronajímatele a nájemce nebo rozhodnutím soudu, ale na základě jiného právního předpisu. V takovém případě má pronajímatel právo navrhnout v písemné formě nájemci zvýšení nájemného; ustanovení § 2249 odst. 3 se použije obdobně."
Poslední formou nájemného je nájemné, jehož výše je limitována maximální cenou, a to v bytech, na které byla poskytnuta dotace z veřejných prostředků (státních nebo prostředků Státního fondu rozvoje bydlení).
NahoruA) Smluvní nájemné
Sjednává se u všech bytů, postavených bez veřejných prostředků po roce 1995. Nový občanský zákoník (zákon č. 89/2012 Sb. – dále jen OZ) reaguje na převažující formu smluvního nájemného tak, že v § 2246 stanoví, že strany si ujednají smluvní nájemné pevnou částkou, což může být částka za 1 m2 podlahové plochy bytu (v takovém případě je třeba určit výpočet podlahové plochy bytu), neboť tu žádný právní předpis pro účely nájemného nestanoví, a k tomu se připočítává částka za vybavení bytu, nebo částka za celý byt, včetně nájemného za vybavení nebo bez vybavení. Záleží na vůli stran, jak se o nájemném dohodnou.
Veškeré položky však tvoří vnitřní strukturu, tvořící celkové nájemné, ke kterému dojdeme součtem jednotlivých položek. Je zřejmé, že pokud má byt další vybavení než základní (WC, přívod a odvod vody a odpadů, topení), je právem pronajímatele toto vybavení zpoplatnit, stejně jako když nájemce platí navíc např. užívání komory, sklepa, či sklepní koje, předzahrádky, či další zapůjčené věci k užívání spolu s bytem. Rozhodně není a nikdy nebylo úmyslem zákonodárce znemožnit pronajímateli přijetí úhrady za zapůjčení (nájem) předmětů nad rámec základního vybavení bytu, aby jej bylo možno užívat více komfortněji.
Též z důvodové zprávy plyne, že právní pravidlo o pevně ujednaném nájemném nelze obcházet nucením nájemce, aby plnil pronajímateli vedle nájemného a případných záloh na služby ještě jiná plnění, např. příspěvek na stavební úpravy domu, vklad do fondu oprav apod.
Dále lze též odkázat na judikaturu soudů (např. judikát č. 10 C 45/2023-13), které účtování nájemného za vybavení bytu též reflektují.
Z pohledu smluvních ujednání o výši nájemného lze doporučit, aby nájemné za vybavení bytu tvořilo jednu z položek, která je součástí celkového nájemného. Pokud tomu tak však není, nelze takové ujednání v žádném případě považovat za ujednání k tíži nájemce nebo dokonce za rozporné s dobrými mravy. Opačný přístup by bylo možno považovat za nepřiměřeně formalistický.
Nově je třeba upozornit na to, že výše nájemného již není obligatorní náležitostí nájemní smlouvy, i když lze tuto náležitost ke smluvní úpravě doporučit s ohledem na možné spory v této oblasti. V případě, že nájemní smlouva neobsahuje ujednání o nájemném, postupuje se podle § 2246 odst. 2 OZ, tj. pronajímateli vznikne právo na nájemné v takové výši, jaká je v den uzavření nájemní smlouvy v místě obvyklá pro nový nájem obdobného bytu za obdobných podmínek, a to i s přihlédnutím k vybavení bytu.
V této souvislosti lze rovněž upozornit na nařízení vlády č. 453/2013 Sb., kterým se stanoví podrobností a postupu pro zjištění srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě, ve kterém náleží mezi charakteristiky bytu v případě srovnatelného nájemného i vybavení bytu. Zde pro případ, že vybavení je součástí nájemného.
Podle § 2248 OZ si strany mohou ujednat každoroční zvyšování nájemného a jeho způsob, např. indexací v souvislosti s růstem cen zveřejňovaným Českým statistickým úřadem.
V případě, že se strany na zvyšování nájemného při uzavření nájemní smlouvy nedohodnou, nebo se jedná o smlouvy, které byly uzavřeny již dříve a zvyšování nájemného v nich není upraveno, je postup upraven v § 2249 OZ Podle tohoto ustanovení má pronajímatel právo navrhnout zvýšení nájemného s následujícími omezeními:
-
do výše srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě,
-
navržené zvýšení nesmí být spolu s tím, k němuž došlo v posledních 3 letech, vyšší než 20 %,
-
mezi návrhy musí uplynout doba 12 měsíců.
K návrhu učiněnému dříve než po uplynutí dvanácti měsíců, v nichž nájemné nebylo…
