Vztahy k pozemkům

3.5

Vztahy k pozemkům

JUDr. Pavla Schödelbauerová

Po přijetí zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen "NOZ"), nastaly v úpravě bytového spoluvlastnictví zásadní změny. Jedná se především o změnu ve vymezení jeho předmětu. Bytové spoluvlastnictví je spoluvlastnictvím nemovité věci (pozemku), jehož součástí je dům rozdělený na jednotky.

Jednotka jako věc nemovitá je nově pojata šířeji, zahrnuje byt jako prostorově oddělenou část domu a podíl na společných částech nemovité věci (pozemku, společných částech domu) vzájemně spojené a neoddělitelné, a představuje jediný vlastnický objekt s povahou nemovité věci. Dům již není samostatnou věcí. Soubor jednotek tvoří bytové spoluvlastnictví.

Podle nové právní úpravy jednotka zahrnuje byt, společné části (tj. podíl na pozemku a podíl na společných částech). Pokud je dům postaven na pozemku jiného vlastníka, převažují názory, že i takový dům lze rozdělit na jednotky. Jednotka potom zahrnuje byt a podíl na společných částech, avšak nikoli podíl na pozemku, který je ve vlastnictví jiného vlastníka. Nový občanský zákoník již neřeší výslovně práva k pozemku, tak jako tomu bylo v zákoně č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů (dále také "ZOVB").

Na novou situaci reagují i předpisy katastrální existencí tzv. "nových jednotek" podle NOZ.

Pro zápis vlastnictví jednotek podle NOZ a spoluvlastnictví domu do katastru se zakládají:

1. list vlastnictví pro bytové spoluvlastnictví s názvem "Vlastnictví nemovitosti s jednotkami vymezenými podle občanského zákoníku" a
2. listy vlastnictví pro vlastnictví jednotky s názvem "Vlastnictví jednotky vymezené podle občanského zákoníku".

Bytové spoluvlastnictví může nově podle NOZ vzniknout

• - v domě, který je součástí pozemku (tj. není sám o sobě nemovitou věcí, nýbrž je součástí pozemku jako věci nemovité). To platí v případě rozdělení domu, který se ke dni účinnosti NOZ stal součástí pozemku.
• - v domě, který je sám o sobě nemovitou věcí (tj. není součástí pozemku, na němž je postaven). V případě, kdy dům s jednotkami byl ke dni účinnosti občanského zákoníku postaven na pozemku jiného vlastníka, nestává se součástí pozemku a sám o sobě je nemovitou věcí (viz přechodná ustanovení § 3054 a 3055). Nelze vyloučit, že dům se ke dni účinnosti NOZ nestal součástí pozemku a bude rozdělen jako nemovitá věc ve smyslu § 3055 NOZ bez vztahu k pozemku.
• - Při rozdělení nemovité věci (pozemku s domem na něm postaveným) po dni nabytí účinnosti občanského zákoníku rovněž nelze vyloučit, že v některých případech půjde o dům postavený na pozemku jiného vlastníka, přičemž dům nebude součástí pozemku, nýbrž např. bude součástí práva stavby, které je rovněž věcí nemovitou (§ 1240 a násl.NOZ).

NOZ vychází obecně ze superficiální zásady (tj. že povrch ustupuje půdě). V textu ustanovení o bytovém spoluvlastnictví tak není obsaženo řešení obdobné § 21 ZOVB, tedy není zde obsažena povinnost vlastníka pozemku odlišného od vlastníka stavby nabídnout pozemek zastavěný domem rozděleným na "nové jednotky" vlastníkům těchto jednotek. Na takto vzniklou situaci nepamatují ani přechodná ustanovení NOZ. Vzájemné předkupní právo vlastníka stavby a vlastníka pozemku upravené v § 3056 se pro bytové spoluvlastnictví nepoužije. K tomu viz výkladové stanovisko č. 19 Expertní skupiny Komise pro aplikaci nové civilní legislativy při Ministerstvu spravedlnosti :

"Předkupní právo dle ustanovení § 3056 odst. 1 NOZ se nevztahuje k bytovým jednotkám."

Z výše uvedených důvodů vznikají v praxi různé situace, kdy pozemky pod rozdělenými domy kupují mimo jiné i SVJ. V takovém případě se jedná o nabývání majetku podle § 1195 NOZ. Předmětem právních rozborů je v současné době otázka, zda SVJ může (z hlediska své omezené svéprávnosti) nabýt pozemek pod domem. Zda tedy takové nabytí je v souladu s účelem této právnické osoby, zda se jedná o činnost spojenou (související) se správou nemovité věci (domu). Názory na tuto otázku nejsou jednotné, nicméně fakticky má řada SVJ již takové pozemky zapsány v katastru nemovitostí. Vzhledem k tomu, že i bývalá úprava připustila cestou judikatury nabytí pozemků SVJ (tehdy pozemků souvisejících, nikoli zastavěných), nemusí být tento nový přístup nutně v rozporu se zákonem. V takovém případě uzavírá smlouvu SVJ a o nákupu rozhoduje shromáždění většinou určenou ve Stanovách.

V případě domu rozděleného podle původní úpravy v ZOVB, tedy rozděleného před 1. 1. 2014 je situace jiná. Jednotkou je byt nebo nebytový prostor nebo rozestavěný byt nebo rozestavěný nebytový prostor jako vymezená část domu podle ZOVB. Ten rovněž stanovil, co se rozumí bytem a nebytovým prostorem.

S ohledem na ustanovení § 3063 NOZ, existují i po jeho účinnosti a zrušení ZOVB nadále tzv. "staré jednotky" vymezené podle ZOVB.

K tomu viz výkladové Stanovisko č. 16 Expertní skupiny Komise pro aplikaci nové civilní legislativy při Ministerstvu spravedlnosti

"Od 1. 1. 2014 bude vlastník jednotky vzniklé před účinností NOZ (a vymezené dle již zrušeného ZOVB) převádět stále tuto (starou) jednotku, jak je zapsána v katastru nemovitostí.

K tomu, aby se vznik vlastnického práva ke všem jednotkám v domě řídil ZOVB, nebylo zapotřebí, aby došlo k převodu jednotky z vlastníka budovy na další osobu do 31. prosince 2013, ale stačilo, když bylo nejpozději s účinky k 31. 12. 2013 vkladem vloženo do katastru nemovitostí prohlášení vlastníka budovy.

Jestliže došlo k zápisu prohlášení vlastníka domu vkladem do katastru nemovitostí s účinky nejpozději k 31. prosinci 2013, pak má po 1. lednu 2014 nájemce bytu -…