Shromáždění je nejvyšší orgán společenství vlastníků jednotek. Je to orgán, jehož členy jsou všichni vlastníci jednotek a současně orgán, který rozhoduje o nejzásadnějších otázkách společenství vlastníků. V dnešním a posledním díle seriálu „Změny v SVJ 2020“ se budeme věnovat právě změnám v oblasti právní úpravy shromáždění a jeho rozhodování.
Základní právní rámec, ve kterém se shromáždění koná, zůstává i po 1. 7. 2020 beze změny. Svolání předem pozvánkou, hlasování vlastníků, pořízení zápisu, uveřejnění zápisu, na tom se nic nemění. Průběh shromáždění tak bude i nadále vypadat jako doposud.
Změna, a nikoli malá, však nastává u záležitostí, o kterých shromáždění rozhoduje. Ustanovení § 1208 občanského zákoníku doznává v tomto směru podstatných změn. Z působnosti shromáždění se jednak do budoucna vylučuje rozhodování o výši záloh na služby. Rozhodování o výši záloh bude od 1. 7. 2020 náležet statutárnímu orgánu SVJ, tedy výboru či předsedovi. To neplatí, bude-li tato záležitost stanovami nadále svěřena shromáždění či si ji shromáždění k rozhodnutí vyhradí.
Do působnosti shromáždění nadále nebude spadat ani schvalování smlouvy s osobou zajišťující některé činnosti správy domu a pozemku (často se hovoří o tzv. správci). Shromáždění tak bude v této oblasti nadále rozhodovat o osobě tohoto správce, nikoli však již o textu smlouvy s ním uzavírané (opět bude pravomoc náležet výboru, ledaže bude mít shromáždění tuto otázku vyhrazenu pro sebe).
V neposlední řadě z § 1208 obč. zák. mizí veškeré pravomoci shromáždění vztahující se ke změně prohlášení vlastníka či k rozhodování o záležitostech, které jsou se změnou prohlášení vlastníka spojené (např. o změně účelu užívání domu nebo bytu). Na tomto místě je však třeba dodat, že se ze strany zákonodárce jedná o jakýsi „malý trik“. Jak jsme již popisovali v předchozím díle tohoto seriálu, změna prohlášení vlastníka má dle nového zákona jiný režim, podle kterého se změny prohlášení účastní všichni vlastníci. Kličkou prostřednictvím nového znění § 1221 odst. 2 obč. zák. je pak dokonce připuštěno, aby i o změně prohlášení hlasovalo (v mezích zákona) shromáždění. Ačkoli tedy změna prohlášení z působnosti shromáždění mizí, všichni vlastníci o možnost rozhodování o jeho změně nepřicházejí.
Novela přichází rovněž se zcela novým právním institutem, a sice s náhradním shromážděním. Tato novinka řeší v praxi častou situaci, kdy se v SVJ dlouhodobě nedaří svolat usnášeníschopné shromáždění. Nově při svolání takového náhradního shromáždění bude postačovat 40% účast vlastníků jednotek (resp. jejich hlasů). Nevýhodou je, že tento institut bude možné využít jen tehdy, bude-li zakotven přímo ve stanovách. Pro možnost jeho využívání tak bude třeba stanovy SVJ po 1. 7. 2020 změnit.
Novelizace se dotýká též současné úpravy rozhodování shromáždění mimo zasedání, obecně známé jako per rollam. Zavádí se nově a zpřesňují se pravidla pro hlasování per rollam, bude-li třeba přijmout rozhodnutí shromáždění veřejnou listinou (za přítomnosti notáře). Ovšem s ohledem na to, že shromáždění dle nové úpravy již téměř žádné rozhodnutí veřejnou listinou nemusí přijímat, bude využití této úpravy minimální. Dochází též k terminologickému zpřesnění, jak při hlasování per rollam počítat většinu.
Věnujeme-li pozornost shromáždění SVJ, nemůžeme opomenout pro nemalou část osob zásadní téma, a tím je právo přehlasovaného vlastníka na obrácení se na soud. Ustanovení § 1209 obč. zák., které toto právo upravuje, také doznalo změn. Vlastník jednotky, který byl na shromáždění přehlasován, se může i nadále, je-li pro to důležitý důvod, na soud obrátit. Zůstává zachována i tříměsíční lhůta. Změnu pozorujeme u způsobů, jakými může soud rozhodnout. V zákoně výslovně stojí: „Soud uspořádá právní poměry vlastníků jednotek podle slušného uvážení.“ Následuje příkladmý výčet, co je tímto myšleno: „... rozhodnout, zda se má rozhodnutí uskutečnit bez výhrad, s výhradami či proti zajištění, anebo zda se uskutečnit vůbec nemá.“ Bude v praxi jistě zajímavé sledovat, jak se s touto novou úpravou nejen soudy, ale též strany soudního řízení vypořádají. Pro přehlasovaného vlastníka pak bude i nadále důležité rozhodnout, zda se domáhá neplatnosti rozhodnutí či zákazu dle něho jednat.
Právní úprava nejvyššího orgánu SVJ nesoucího odpovědnost za rozhodování o zásadních věcech ve společenství vlastníků tak podléhá relativně rozsáhlé novelizaci. Zejména institut náhradního shromáždění lze považovat za vysoce přínosný pro praxi. Motivace k jeho užívání znamenající pro společenství vlastníků povinnou změnu stanov tak bude zřejmě hnacím motorem pro uvedení stanov mnohých SVJ do souladu s novým zněním zákona.
Dnešním dílem náš seriál „Změny v SVJ 2020“ končí. Cíle, který jsme si na počátku stanovili, tedy provést Vás novou právní úpravou bytového spoluvlastnictví účinnou od 1. 7. 2020, jsme dosáhli. Věříme, že i díky našemu seriálu je nyní ve veřejnosti větší povědomí o novinkách, které nás od příštího měsíce všechny čekají. Přejeme Vám příjemné prožití léta.
 |
Mgr. Daniel Urban, advokátní koncipient AK Janoušek | advokátní kancelář www.janousekadvokat.cz |
